Het onderhoud aan leidingen in appartementencomplexen kan soms tot verwarring leiden over wie verantwoordelijk is: de Vereniging van Eigenaren (VvE) of de individuele eigenaar. In dit artikel lichten we de regels en jurisprudentie toe om deze vraag te beantwoorden. We zetten de verschillende modelreglementen op een rij.
Artikel 2 MR 1973 en Artikel 9 MR 1983
Volgens de Modelreglementen (MR) uit 1973 en 1983 behoren leidingen tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van een appartementencomplex. Dit betekent dat het onderhoud en de vervanging van leidingen voor rekening komen van de gezamenlijke eigenaren.
Modelreglement 1992
Modelreglement 1992 introduceert een scheidslijn om te bepalen welke leidingen gemeenschappelijk zijn en welke niet. Hierbij geldt als vuistregel dat leidingen die ‘niet uitsluitend dienstbaar zijn aan één privégedeelte’ als gemeenschappelijk worden beschouwd.
Vaak is echter niet duidelijk welke leidingen voor gootwater, fecaliën, gas, water, elektriciteit, telefoon en communicatiesignalen gemeenschappelijk zijn en welke niet.
Jurisprudentie
Uit jurisprudentie over dit Modelreglement kan worden geconcludeerd dat leidingen als gemeenschappelijk worden beschouwd als ze niet zonder hak- en breekwerk bereikbaar zijn zonder schade van betekenis toe te brengen aan de betreffende vloer of wand.
Uit jurisprudentie volgt eveneens dat de afvoerinstallatie (met alle bijbehorende leidingen) een stelsel vormt binnen het gebouw dat (mede) strekt ten behoeve van meerdere privé gedeelten. (ECLI:NL:RBAMS:2011:10602)
Conclusie
Met deze jurisprudentie als leidraad kan worden geconcludeerd dat leidingen als gemeenschappelijk moeten worden beschouwd als ze niet zonder aanzienlijk hak- en breekwerk bereikt en gerepareerd kunnen worden.
Modelreglement 2006
Volgens Modelreglement 2006 dienen leidingen als gemeenschappelijk te worden beschouwd vanaf de aansluitingen op de dienstleidingen tot aan de meterkast in het privégedeelte. Dit betekent dat de VvE verantwoordelijk is voor dit specifieke deel van de leidingen.
Leidingen die zich uitstrekken vanaf de meterkast tot de individuele aansluitpunten binnen de privé-eenheid vallen onder de verantwoordelijkheid van de individuele eigenaar, aldus dit Modelreglement. Dit lijkt er op te duiden dat zelfs als er hak- en breekwerk nodig is om toegang te krijgen tot die leidingen, dit voor rekening en risico is van de betreffende individuele eigenaar. Er zal in dat geval wel goed overleg nodig zijn met de VvE, omdat de vloeren in de regel tot de gemeenschappelijke zaken behoren.
Modelreglement 2017
De jurisprudentie heeft geleid tot nieuwe bepalingen in het Modelreglement 2017:
- De dienstbaarheidsregeling is vervallen.
- Artikel 12 sub II onder g stelt dat kosten voor onderhoud, herstel en vervanging van afvoerbuizen van hemelwater en afvalwater, de meterkast en leidingen voor het transport van gas, water, elektriciteit, en telefoon, audio- en videosignalen voor rekening zijn van de individuele eigenaren.
- Hierbij geldt dat leidingen die zich bevinden in een vloer of wand die het privégedeelte omsluit en die bereikbaar zijn zonder schade van betekenis toe te brengen aan de betreffende vloer of wand, als privé worden beschouwd
De definitie van “schade van betekenis” verwijst naar schade die niet eenvoudig door de eigenaar kan worden hersteld.
Op basis van de jurisprudentie en de nieuwe regels in het Modelreglement 2017 kan worden geconcludeerd dat leidingen als gemeenschappelijk worden beschouwd als ze niet zonder aanzienlijk hak- en breekwerk kunnen worden bereikt en hersteld. Dat zal in ieder geval zo zijn indien die leidingen in de betonvloer zijn meegegoten of waarbij in de door de bouwer gemaakte cementdekvloer moet worden gehakt en geboord. In dat geval komen de kosten voor rekening van de gemeenschappelijke eigenaren.
Let op: De regelgeving kan per VvE en situatie verschillen. Raadpleeg altijd de specifieke regels en afspraken binnen uw VvE om te bepalen wie verantwoordelijk is voor het onderhoud van leidingen in uw complex.
Bron: Stichting VvE Belang
